Tilstandsrapport — pris, gyldighed og guide 2026

En tilstandsrapport er en uvildig gennemgang af husets fysiske tilstand, udført af en beskikket bygningssagkyndig under den lovregulerede huseftersynsordning. Den er ikke et frit konsulentprodukt, men et myndighedsdækket dokument — og en forudsætning for, at en sælger kan frigøre sig for sit 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler.

Mange tror, at en tilstandsrapport har en fast pris. Det er ikke længere rigtigt: prisloftet blev ophævet i 2016, og siden da er prisen fri markedsdannelse. Det betyder, at det samme hus kan få vidt forskellige tilbud fra forskellige sagkyndige — og at det betaler sig at sammenligne. På denne side får du overblik over hvad en tilstandsrapport koster i 2026, hvorfor der ikke er nogen maksimalpris, hvor længe rapporten er gyldig, hvem der betaler, og hvad du kan gøre, hvis der er fejl i den.

Hvad koster en tilstandsrapport i 2026?

En tilstandsrapport alene koster typisk 3.000-10.000 kr. inkl. moms afhængigt af husets størrelse og alder. Et almindeligt parcelhus ligger ifølge dinboligagent typisk på 4.500-7.500 kr., mens mindre boliger som lejligheder og rækkehuse ligger lavere, og store eller gamle villaer over 150 m² i den øvre ende. Bolius bekræfter, at der ikke er nogen øvre lovreguleret grænse — prisen er fri markedsdannelse. Tallene er trianguleret mod Bolius og markedskilder i 2026.

Tabellen er trianguleret mod 2026-priser fra Bolius og dinboligagent. Bolius og det offentlige boligejer.dk angiver bevidst ingen konkrete kr-beløb, men fastslår, at prisen afhænger af størrelse og alder og ikke har nogen øvre grænse. De konkrete intervaller pr. boligtype stammer fra markeds- og guidekilder.

Det vigtige at forstå er, at prisspændet er bredt, fordi der ikke længere er nogen fast pris. To beskikkede bygningssagkyndige kan godt prissætte det samme hus forskelligt — og fordi rapporten samtidig er et lovreguleret produkt med ens minimumskrav til indhold, er et lavt tilbud ikke nødvendigvis et dårligere produkt. Derfor giver det god mening at indhente flere tilbud og sammenligne dem.

Hvorfor er der ingen fast pris længere?

Indtil 2016 fastsatte staten et prisloft for, hvad en tilstandsrapport måtte koste. Det loft blev ophævet ved lov nr. 740 af 1. juni 2015 med virkning fra 1. januar 2016. Siden da har prisen været fri markedsdannelse, og Bolius skriver direkte, at der ikke er nogen øvre grænse for, hvad den bygningssagkyndige kan forlange. Det er netop derfor, det betaler sig at indhente flere tilbud: konkurrencen på pris er sælgers eneste reelle prisregulering.

Det eneste honorar i et hussalg, der stadig har et lovreguleret loft, er energimærket — ikke selve tilstandsrapporten. Det er en hyppig misforståelse, og forskellen er vigtig, når du sammenligner tilbud.

Hvad er den eneste lovregulerede pris i et hussalg?

Mens tilstandsrapporten har fri prisdannelse, har energimærket et lovreguleret maksimumhonorar. Energistyrelsen fastsætter et maksimumhonorar for enfamiliehuse, der reguleres årligt. Fra 1. januar 2026 er satserne inkl. moms:

Kilde: Energistyrelsen (ens.dk), 2026-satser. Disse beløb gælder energimærket — ikke tilstandsrapporten, der har fri prisdannelse.

Pointen er at holde de to tal adskilt. Når du ser en samlet pakkepris på “tilstandsrapport + elinstallationsrapport + energimærke”, indeholder den ét lovreguleret element (energimærket) og to frie elementer (tilstandsrapport og elinstallationsrapport). Bed altid om at få pakken specificeret, så du ved, hvad hver del koster — så kan du sammenligne æbler med æbler.

Hvad trækker prisen op — og hvornår gælder den lave ende?

Den lave ende af spændet — omkring 2.500-3.000 kr. — gælder typisk en mindre bolig som en lejlighed eller et rækkehus, hvor gennemgangen tager kortere tid. Jo større, ældre og mere kompleks boligen er, jo længere op mod 10.000 kr. (og i særlige tilfælde over) lander prisen. Disse faktorer driver prisen:

1. Areal — store villaer over 150-200 m² tager længere tid at gennemgå, og prisen følger i praksis kvadratmeterne.
2. Alder — huse fra før ca. 1960 kræver ekstra fokus på fugt, ældre isoleringslag og skjulte konstruktioner, der ikke længere bygges sådan.
3. Komplekse eller atypiske konstruktioner — tilbygninger, kælder, flere etager og svært tilgængelige tagrum øger tidsforbruget.
4. Geografi — større byer som København og Aarhus ligger typisk højere end mindre byer.
5. Den sagkyndiges erfaring — en specialiseret, erfaren sagkyndig kan tage et højere honorar.
6. Tillægsydelser — et frivilligt førsyn (typisk 1.000-2.500 kr.) eller en samlet pakke med elinstallationsrapport og energimærke (typisk 8.000-15.000 kr. samlet) lægger til totalen, men er separate produkter — ikke selve tilstandsrapporten.

Når et tilbud ser markant billigere ud end de øvrige, skyldes det ofte, at det kun dækker tilstandsrapporten alene, mens et dyrere tilbud indeholder en hel pakke. Bed derfor altid om at få oplyst, præcis hvad der indgår, før du sammenligner.

Hvor længe er en tilstandsrapport gyldig?

En tilstandsrapport er gyldig i seks måneder regnet fra den dag, den beskikkede bygningssagkyndige indberetter den i myndighedens system. Bliver huset ikke solgt inden for de seks måneder, udløber rapporten — men sælger kan forny den for et mindre beløb (typisk 1.000-3.000 kr.), så den dækker yderligere seks måneder. Nogle firmaer inkluderer fornyelsen i prisen på den første rapport, og det er værd at spørge om, hvis du forventer en længere salgsperiode.

Gyldigheden hænger sammen med, at en bygnings tilstand kan ændre sig — nye skader kan opstå, og en rapport, der er for gammel, giver ikke køber et retvisende billede. Derfor er det også en god idé som køber at tjekke datoen på rapporten: er den tæt på at udløbe, kan der være forhold, der har udviklet sig, siden gennemgangen blev lavet.

Regneeksempel — almindeligt parcelhus til salg

Et regneeksempel gør tallene konkrete. Beløbene er afrundede og bygger på de triangulerede priser ovenfor — dit eget salg kan ligge højere eller lavere afhængigt af bolig og geografi.

Eksempel: parcelhus på 140 m², bygget i 1972, sælges via huseftersynsordningen.

Til sammenligning, hvis det havde været en lejlighed på 75 m², ville tilstandsrapporten ligge i den lave ende (2.500-4.000 kr.), og energimærket ville være underlagt det lavere loft for boliger under 100 m² (7.226 kr.). Pointen er ikke det præcise tal, men at de tre dokumenter er separate poster, og at energimærket — det eneste med et loft — ofte er den dyreste enkeltdel.

Hvem betaler for tilstandsrapporten?

Det er sælger, der betaler for og bestiller tilstandsrapporten. Rapporten er sammen med en elinstallationsrapport og et tilbud på en ejerskifteforsikring en forudsætning for, at sælger kan frigøre sig for sit 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler. Sælger skal desuden tilbyde at betale halvdelen af præmien på ejerskifteforsikringen for at blive ansvarsfri.

Mekanikken er denne: ved at fremlægge en gyldig tilstandsrapport og elinstallationsrapport, tilbyde en ejerskifteforsikring og tilbyde at betale halvdelen af præmien, overgår ansvaret for skjulte fejl fra sælger til den forsikringsordning, køber kan vælge at tegne. Vælger sælger ikke at gå denne vej, hæfter sælger selv i op til 10 år for skjulte mangler. Det er derfor, langt de fleste boligsælgere får udarbejdet en tilstandsrapport — det er en forsikring mod efterfølgende krav.

For køber er rapporten et beslutningsgrundlag. Den fortæller, hvilke skader og svagheder den sagkyndige har fundet, og hvor alvorlige de er. Men en tilstandsrapport er ikke en garanti for, at huset er fejlfrit — den dækker kun det synlige og tilgængelige på besigtigelsestidspunktet. Vil køber have en uvildig gennemgang ud over den lovpligtige ordning, kan en købergennemgang og et huseftersyn være relevante tillæg. Det er separate ydelser fra tilstandsrapporten og beskrives på Bygherreguiden.dk’s egne sider om huseftersyn og købergennemgang.

Hvad står der i en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er bygget op efter en fast skabelon, der er ens for alle beskikkede bygningssagkyndige. Det gør rapporterne sammenlignelige og er en af grundene til, at en billigere rapport ikke nødvendigvis er dårligere — minimumsindholdet er det samme. Rapporten gennemgår husets bygningsdele systematisk: tag, ydervægge, vinduer og døre, fundament og sokkel, gulvkonstruktion, vådrum, vvs-installationer og lignende.

Hver konstaterede skade får en karakter, der fortæller, hvor alvorlig den er. Karakterskalaen er kernen i rapporten, og som køber er det her, du skal kigge først:

Karakterernes præcise ordlyd følger huseftersynsordningens standard. En “UN”-markering er et signal til køber om at få forholdet undersøgt nærmere, før der skrives under — det er ikke en skade i sig selv, men en blank plet, rapporten ikke kan udfylde.

Det vigtige at forstå er, at en tilstandsrapport beskriver skader — den prissætter dem ikke og fortæller ikke, om huset er en god handel. En rapport med flere K2- og K3-skader betyder ikke nødvendigvis, at huset skal fravælges, men at der er en kendt udgift, som bør indgå i prisforhandlingen. Omvendt dækker rapporten kun det tilgængelige og synlige på besigtigelsesdagen: skjulte rør i væggen, fugt under et tæt gulv eller skader bag inventar er typisk noteret som “ikke besigtiget” frem for som en skade. Læs derfor altid hele rapporten — ikke kun forsidens samlede vurdering.

Hvad er forskellen på de tre rapporter?

I et hussalg under huseftersynsordningen optræder typisk tre separate dokumenter. De forveksles ofte, men dækker hver sit og laves af forskellige fagfolk:

De tre købes ofte samlet i en pakke hos samme udbyder, men det er stadig tre adskilte produkter med hver sin fagperson bag. Energimærket og elinstallationsrapporten er ikke en del af tilstandsrapporten, selv om de ofte sælges sammen. Energimærket beskrives nærmere på Bygherreguiden.dk’s egen energimærke-side, og elinstallationsrapporten på siden om elinstallationsrapport.

Hvordan kvalitetssikres en tilstandsrapport? — ordningen bag prisen

Her er en vinkel, de fleste prisguides springer over: en tilstandsrapport er ikke en fri konsulentydelse, men et reguleret myndighedsprodukt med en ansvarskæde bag sig. Det forklarer både, hvorfor rapporten koster, hvad den gør, og hvorfor den billigste rapport ikke altid er det rette valg.

For at måtte udarbejde tilstandsrapporter skal den bygningssagkyndige være beskikket. Det kræver en byggeteknisk grunduddannelse, mindst fem års dokumenteret erhvervserfaring inden for de seneste ti år samt en lovpligtig ansvarsforsikring, der dækker mindst fem år efter købers overtagelse — dog højst seks år fra rapportens datering. Den sagkyndige skal indberette rapporten elektronisk i myndighedens system, og rapporten er gyldig i seks måneder fra indberetningen.

Selve huseftersynsordningen administreres af en offentlig myndighed (fra januar 2026 er Sikkerhedsstyrelsen blevet en del af Erhvervsstyrelsen), som fører løbende stikprøvekontrol med rapporternes kvalitet — dels administrative kontroller hos boligejere, der netop har fået en rapport udarbejdet, dels tekniske revisioner af udvalgte rapporter — på vegne af Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. Pointen er, at en sagkyndig, der leverer dårlige rapporter, risikerer sanktioner og i sidste ende at miste sin beskikkelse.

Det betyder, at du som køber ikke kun betaler for et hussyn, men for et forsikrings- og myndighedsdækket dokument med en 5-6-årig ansvarshale og en klageinstans bagved. En meget billig rapport fra en sagkyndig, der har fået advarsler eller bøder (offentliggjort centralt), er en reel risiko — prisen bør derfor ikke stå alene, når du vælger sagkyndig.

Hvad gør du, hvis der er fejl i tilstandsrapporten?

Opdager du efter købet en skade, som den sagkyndige burde have fundet og beskrevet, har du en konkret klagevej. Fremgangsmåden er:

1. Klag først skriftligt til den bygningssagkyndige, der lavede rapporten. Beskriv den fejl eller mangel, du mener, rapporten har overset, og bed om en stillingtagen.
2. Får du ikke medhold, kan du klage videre til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. Det koster et klagegebyr på 275 kr., der er fastsat af myndigheden.
3. Overhold klagefristen. Du kan klage i op til 5 år fra overtagelsesdagen, dog senest 6 år fra rapportens datering.

Nævnet kan tildele den sagkyndige en påtale, en advarsel, en bøde eller i grove tilfælde frakende vedkommende retten til at arbejde som beskikket bygningssagkyndig. Et medhold i nævnet er samtidig et stærkt grundlag, hvis du efterfølgende vil rejse et erstatningskrav. Klagegebyret på 275 kr. betales tilbage, hvis du får helt eller delvist medhold.

Det er værd at huske, at nævnet vurderer, om rapporten lever op til kravene — ikke om sælger har snydt eller om huset generelt er i dårlig stand. Klager om selve handlen eller ejerskifteforsikringen hører hjemme andre steder, fx hos Ankenævnet for Forsikring.

Hvornår er en tilstandsrapport ikke nødvendig?

En tilstandsrapport er ikke lovpligtig — den er frivillig. Sælger vælger selv, om huset skal sælges under huseftersynsordningen eller ej. Der er situationer, hvor en rapport ikke er det oplagte valg:

• Salg uden huseftersynsordning. Sælger kan vælge at sælge “som beset” uden tilstandsrapport. Det er mest udbredt ved nedrivningsejendomme, projektsalg og handler mellem familiemedlemmer, hvor parterne kender huset. Til gengæld bevarer sælger så sit 10-årige ansvar for skjulte fejl.
• Nybyggeri. Et helt nyt hus sælges typisk uden tilstandsrapport, fordi entreprenørens og byggeriets egne garantier og afleveringsforretning dækker manglerne i stedet.
• Grundkøb. Køber du en ubebygget grund, er der intet hus at lave en tilstandsrapport på. Her er det i stedet jordbund og byggemodning, der skal undersøges — se Bygherreguiden.dk’s hovedside om fundament og siderne om jordbund og byggemodning.

Selv når en tilstandsrapport ikke er strengt nødvendig, kan en uvildig bygningsgennemgang stadig være en god investering for en køber, der vil kende husets reelle tilstand, før der skrives under. Det er bare ikke det samme dokument som den lovregulerede tilstandsrapport.

Sådan får du den rigtige pris på en tilstandsrapport

Fordi prisen er fri og varierer betydeligt mellem sagkyndige, er gennemsnitstal kun et pejlemærke. Den eneste måde at få et retvisende billede på er at indhente konkrete tilbud og sammenligne dem på mere end bundlinjen:

1. Indhent flere tilbud på samme grundlag. Oplys husets størrelse, alder og type til alle, så tilbuddene bliver sammenlignelige. Da der ikke er nogen maksimalpris, er det her, du reelt sparer.
2. Tjek hvad der er med. Er det kun tilstandsrapporten, eller indeholder prisen også elinstallationsrapport og energimærke? En samlet pakke er ofte billigere end tre løse køb, men kun hvis du faktisk skal bruge alle tre.
3. Se på den sagkyndiges historik, ikke kun prisen. Beskikkede sagkyndige med advarsler eller bøder er offentligt registreret. Den billigste rapport er en dårlig handel, hvis den senere viser sig mangelfuld.
4. Afklar fornyelse på forhånd. Forventer du en længere salgsperiode, så spørg, om fornyelse efter seks måneder er inkluderet, eller hvad den koster.

Bygherreguiden.dk samler uvildige pris- og beslutningsguides til hele forløbet omkring et hussalg — fra tilstandsrapport og energimærke til den overordnede bygherrerådgivning, der kan binde det hele sammen. Den nemmeste vej til et realistisk prisniveau er at få konkrete tilbud fra lokale fagfolk og sammenligne dem på både pris, indhold og dokumentation — så du selv afgør, hvad der passer til dit salg.